Short answer
If you are a nonresident and rent out a property in the United States, by default the rent is taxed at a flat 30% on the gross amount (or a lower treaty rate), with no deductions. You can instead elect to treat the rental income as effectively connected with a U.S. business, under section 871(d). Then you deduct expenses and depreciation, pay tax on the net at graduated rates, and file Form 1040-NR every year.
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Book your free consultationAgenda tu consulta gratisThe default rule: 30% on the gross
Without the election, the rent is treated as passive income. The tenant or the property manager, acting as withholding agent, should withhold 30% of each payment and send it to the IRS. No expenses are subtracted: not the mortgage interest, the property tax, the HOA, the management fee or the depreciation. On a property with high expenses, 30% of the gross can be more than the whole profit.
The election: pay on the net
With the 871(d) election, the rental income is treated as effectively connected income. That allows you to:
- Deduct mortgage interest, property taxes, insurance, HOA fees, repairs, utilities and management fees.
- Deduct depreciation of the building, which often reduces taxable income a lot.
- Pay tax on the net income at the graduated rates, which start low.
To make it, you attach a statement to Form 1040-NR listing the properties, their location, ownership and income. The election stays in effect for later years until it is revoked, and revoking it later generally needs IRS approval.
Stopping the 30% withholding
Once you make the election, give your property manager or tenant Form W-8ECI. It certifies that the income is effectively connected and will be reported on your return, so the 30% withholding no longer applies. You must keep a valid form on file with them every year the election is in effect.
Deadlines for Form 1040-NR
- If you have no U.S. wages and no U.S. office, the return is due by the 15th day of the 6th month after the year ends: June 15 for most people.
- If you have wages subject to U.S. withholding or a U.S. office, it is due April 15.
- Form 4868 gives an automatic extension if filed by the due date.
Important: to claim deductions against that income, the return must be filed on time. The IRS treats a 1040-NR as timely for this purpose if it is filed within 16 months of its due date. Waiting too long can mean losing all the deductions.
Other points to keep in mind
- You need an ITIN to file Form 1040-NR if you do not have a Social Security number. You can request it with the first return; see our ITIN guide.
- Florida does not have a personal income tax, but it does have sales and tourist development taxes on short-term rentals, which are separate.
- When you sell, FIRPTA withholding applies; see our FIRPTA guide.
How we can help
We make the election, prepare Form 1040-NR every year, handle the W-8ECI with your property manager and calculate the depreciation. See our foreign investor service.
Respuesta corta
Si eres no residente y rentas una propiedad en Estados Unidos, por defecto la renta paga un 30% fijo sobre el monto bruto (o una tasa menor si hay tratado), sin ninguna deducción. En cambio, puedes elegir que la renta se trate como ingreso efectivamente vinculado a un negocio en EE. UU., según la sección 871(d). Así deduces gastos y depreciación, pagas sobre la ganancia neta con las tasas progresivas, y presentas el Formulario 1040-NR cada año.
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Book your free consultationAgenda tu consulta gratisLa regla por defecto: 30% sobre lo bruto
Sin la elección, la renta se trata como ingreso pasivo. El inquilino o el administrador de la propiedad, como agente de retención, debería retener el 30% de cada pago y enviárselo al IRS. No se resta ningún gasto: ni los intereses de la hipoteca, ni el impuesto a la propiedad, ni el HOA, ni la comisión del administrador, ni la depreciación. En una propiedad con gastos altos, el 30% de lo bruto puede ser más que toda la ganancia.
La elección: pagar sobre la ganancia neta
Con la elección 871(d), la renta se trata como ingreso efectivamente vinculado. Eso te permite:
- Deducir los intereses de la hipoteca, el impuesto a la propiedad, el seguro, el HOA, las reparaciones, los servicios y la comisión del administrador.
- Deducir la depreciación del inmueble, que muchas veces baja mucho el ingreso que paga impuestos.
- Pagar sobre la ganancia neta con las tasas progresivas, que empiezan bajas.
Para hacerla, adjuntas al Formulario 1040-NR una declaración con la lista de propiedades, su ubicación, la titularidad y los ingresos. La elección sigue vigente en los años siguientes hasta que se revoque, y revocarla después en general necesita aprobación del IRS.
Cómo detener la retención del 30%
Cuando haces la elección, le entregas a tu administrador o inquilino el Formulario W-8ECI. Con él certificas que el ingreso es efectivamente vinculado y que lo vas a declarar, así que ya no aplica la retención del 30%. Ellos deben tener un formulario vigente cada año que la elección esté en efecto.
Fechas del Formulario 1040-NR
- Si no tienes salarios en EE. UU. ni oficina aquí, la declaración vence el día 15 del sexto mes después de terminar el año: el 15 de junio para la mayoría.
- Si tienes salarios con retención en EE. UU. o una oficina aquí, vence el 15 de abril.
- El Formulario 4868 da una extensión automática si se presenta antes de la fecha límite.
Importante: para poder deducir gastos contra ese ingreso, la declaración debe presentarse a tiempo. Para esto, el IRS considera oportuna una 1040-NR presentada dentro de los 16 meses siguientes a su fecha límite. Esperar demasiado puede hacerte perder todas las deducciones.
Otros puntos a tener en cuenta
- Necesitas un ITIN para presentar el 1040-NR si no tienes Seguro Social. Puedes pedirlo con la primera declaración; mira nuestra guía del ITIN.
- Florida no tiene impuesto estatal sobre la renta personal, pero sí cobra impuestos a las ventas y de turismo sobre las rentas de corto plazo, que son aparte.
- Cuando vendas, aplica la retención FIRPTA; mira nuestra guía de FIRPTA.
Cómo te ayudamos
Hacemos la elección, preparamos el Formulario 1040-NR cada año, coordinamos el W-8ECI con tu administrador y calculamos la depreciación. Conoce nuestro servicio para inversionistas extranjeros.
Foreign owner or investor? We handle the U.S. side.¿Eres dueño o inversionista extranjero? Nosotros nos encargamos de la parte de EE. UU.
Forms 5472, 1040-NR and 1120-F, ITIN and FIRPTA, explained in your language and filed on time.Formularios 5472, 1040-NR y 1120-F, ITIN y FIRPTA, explicados en tu idioma y presentados a tiempo.
- A free 30-minute call by Google Meet with our team, in English or Spanish.Una llamada gratis de 30 minutos por Google Meet con nuestro equipo, en español o inglés.
- We review your situation, your deadlines and your options.Revisamos tu situación, tus fechas límite y tus opciones.
- You get a written plan and quote before any work begins. No commitment.Recibes un plan y una cotización por escrito antes de empezar cualquier trabajo. Sin compromiso.
Frequently asked questionsPreguntas frecuentes
How much tax does a foreigner pay on U.S. rental income?¿Cuánto paga un extranjero por la renta de una propiedad en EE. UU.?
By default, 30% of the gross rent (or a lower treaty rate). With the section 871(d) election, tax is paid on the net income after expenses and depreciation, at graduated rates.Por defecto, el 30% de la renta bruta (o una tasa menor si hay tratado). Con la elección de la sección 871(d), se paga sobre la ganancia neta después de gastos y depreciación, con tasas progresivas.
When is Form 1040-NR due?¿Cuándo vence el Formulario 1040-NR?
June 15 if you have no U.S. wages and no U.S. office; April 15 if you do. Form 4868 gives an extension.El 15 de junio si no tienes salarios ni oficina en EE. UU.; el 15 de abril si los tienes. El Formulario 4868 da una extensión.
What is Form W-8ECI for?¿Para qué sirve el Formulario W-8ECI?
You give it to your property manager or tenant to certify that the rent is effectively connected income you will report, so they stop withholding 30%.Se lo entregas a tu administrador o inquilino para certificar que la renta es ingreso efectivamente vinculado que vas a declarar, y así dejan de retener el 30%.
This article is general information about U.S. federal tax rules as of October 2026. It is not advice for your specific situation. Rules and amounts change; confirm how they apply to you before acting.Este artículo es información general sobre las normas fiscales federales de EE. UU. vigentes en octubre de 2026. No es asesoría para tu situación específica. Las normas y los montos cambian; confirma cómo se aplican a tu caso antes de actuar.